“첫째, 집을 사야 한다는 것!”

집값, 특히 명목 가격이 하락하는 일은 정말 드물다. 뒤집어 말하자면, 부동산은 지금도 충분히 비싸지만 이 가격에 살 수 있는 날이 다시 오지 않을 수도 있다는 의미이다. 더불어 빠르게 치고 올라오는 ‘월세’는 집을 사야 한다고 생각하게 만드는 결정적인 이유가 된다. 반전세와 월세가 보편적인 임대문화로 빠르게 치고 들어오고 있다.
 
‘전세’라는 제도 자체는 오랫동안 계속 되겠지만, 월세 침투 속도는 생각보다 매우 빠르다. 미국, 유럽, 일본 등 선진국 도시의 경우 월급의 1/3 혹은 절반까지도 월세로 내고 산다. 집을 사고 안 사고는 개인 형편상의 문제와 주관에 따라 다르지만, 집을 사지 않는다면 오히려 더 많은 비용을 주거비로 지불해야 하는 위험을 감수하게 될 것이다.

“둘째, 사야 한다면 쌀 때 살 것!”

질 좋고 가격도 저렴한 것이 내 것이었던 적은 별로 없었지만, 기준점만 잘 잡는다면 집값이 가장 비싼 시기에 내 집을 지르는 일은 피할 수 있을 것이다. 그래서 ‘쌀 때 집 사는 전략’이 필요하다.
 
금리, 정책, 유동성, 경기, 수요, 공급 등 부동산 가격에 미치는 요인은 많다. 인구 절벽이다, 금리 폭등이다 등등 여러 우려들이 쏟아져 나오고 있지만 그 중에서 가장 중요한 것을 콕 짚어내는 능력이 필요하다. 이는 우리가 첫 번째로 해야 할 일이자 가장 중요한 일이다.

자, 그렇다면 집 주인이 되고 싶은 우리가 계속해서 주목해야 할 요소는 무엇인가?
 
계속 강조하는 건, 인구나 금리보다는 ‘공급’이라는 점이다.
    
금리는 상당 기간 낮은 수준에,
정책은 부동산을 살리기 위한 강도를 높이는 쪽으로,
수요는 2~3년 내에 큰 변화를 보이지 않을 것이기 때문이다.
 
쉽게 말해 향후 2~3년간 부동산 시장의 파도를 만드는 요소는 ‘공급’이다. 공급 분석이 ‘부동산 가격이 싸지는 시기’를 예견해줄 것이란 의미이다. 공급이 많이 풀리는 시기, 매물이 제일 없는 시기를 분석할 수만 있다면 적어도 고점에서 매매계약서에 도장을 찍는 일은 피할 수 있다.
 
가격이 오르고 공급이 늘어나는 시기에는 오히려 집 사기를 피해야 하는 시기이며, 부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기에는 오히려 눈 여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 시기이다. ‘분양 프리미엄’이 뉴스에 나온다면 부동산을 오히려 외면하는 전략을, ‘미분양’이라는 단어가 나올 때는 다시 부동산을 적극적으로 알아보는 전략을 세우자.
 
수요와 공급이 엇박자를 내는 순간이 집을 싸게 살 타이밍이다.

“집, 사야 할까 말아야 할까…” 

부동산에 대한 고민을 하면서 다양한 사람들과 많은 대화를 나눴다. “내가 ‘살’ 집이라면 하다못해 2007년 부동산 꼭지를 잡았다 할지라도 아주 큰 스트레스를 받지는 않았다”라는 반응이 대부분이었다. 투자가 아닌, 내가 살아야 하는 집, 어딘가에는 이 지친 몸을 뉘일 수 있는, ‘살 수 있는 곳’이 있어야 했기 때문일 것이다.
 
나는 아직 집이 없다. 아직은 전세살이다. 개인적으로는 2018년을 전후하여 집주인의 대열에 합류하기 위한 준비를 하고 있다. 물론, 연말 연초에 남편과 엑셀을 열어놓고 한 달에 얼마큼을 모아야 하는지 계산해보면 희망보다는 갑갑하고 짜증나는 마음이 더 크다. 하지만 앞에서 꾸준히 언급한 데이터를 통해 분석한 결과, 집을 사는 것이 좋겠다는 것이 나의 결론이다.
 
2~3년이란 짧은 기간 내에는 착공과 인허가 데이터를 무기로, 5~10년 이상의 중장기 그림은 외국 자본 유입 흐름을 단서로 삼아, 한국 부동산 가격 움직임에 대응하도록 하자.

집, 당신도 살 수 있다. 그것도 싸게!